Условия обращения банками взыскания на квартиру заемщика в рамках договора об ипотеке.

13 августа 2013

file/comands/timofeeva.jpgВ соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, основанием для обращения взыскания на заложенное в рамках договора об ипотеке имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства.

При этом Закон об ипотеке (а именно статья 54.1 указанного Закона) запрещает обращать взыскание на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку в отношениях гражданина с банком ипотекой обеспечиваются обязательства по возврату кредита путем внесения периодических платежей, то в соответствии с приведенными нормами нарушения сроков внесения очередного платежа четыре и более раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, независимо от суммы задолженности (или вообще от ее наличия) и периодов таких просрочек, достаточно для того, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество.

Однако на практике суды зачастую несколько шире подходят к вопросу об определении значительности допущенного заемщиком нарушения кредитного договора. Так, суды при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество отказывают в удовлетворении такого требования на основании ст. 54.1 Закона об ипотеке в следующих случаях:

1) на момент рассмотрения дела у ответчика отсутствует просроченная задолженность по кредитному договору (см., например, апелляционное определение Пермского краевого суда от 24.10.2012 г. по делу № 33-9523);

2) размер задолженности ответчика по кредитному договору составляет менее 5% стоимости залогового имущества (см., например, апелляционное определение Ростовского областного суда от 01.10.2012 г. по делу № 33-11442).

При этом существует практика, при которой суд апелляционной инстанции отменяет решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество на том основании, что к моменту рассмотрения дела в апелляции ответчиком произведено частичное погашение задолженности, в результате чего размер задолженности оказался, по мнению суда, явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Кроме того, в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) Президиумом Верховного суда указано, что при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество (п. 12 Обзора).

При этом судом Президиумом ВС РФ делается вывод о том, что обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству.

Основания ответственности за нарушение обязательств установлены статьей 401 ГК РФ. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (пункт 1). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (пункт 3).

На основании изложенного Президиумом ВС РФ делается вывод о том, что законным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является наличие оснований для ответственности должника. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

Таким образом, в судебной практике определены два условия обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество гражданина-должника, нарушившего свои обязательства по кредитному договору с банком:

1) существенность допущенного заемщиком нарушения, которая определяется по правилам ст. 54.1 Закона об ипотеке (но на практике толкуется расширительно, и для признания нарушения несущественным и отказа в обращении взыскания на заложенное имущество судам, как правило, достаточно одного условия – размер задолженности должен составлять менее 5% от стоимости заложенного имущества);

2) наличие вины должника-гражданина в нарушении обеспеченного залогом обязательства.