Судебная практика по возложению расходов на арендатора
В судебной практике отмечается дифференцированный подход к определению надлежащего ответчика по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги при наличии арендных отношений нежилого помещения.
Практика по содержанию жилья (жилищная услуга)
Постановление Президиума ВАС РФ № 16646/10 от 12.04.2011 по делу № А55-11329/2009.
Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике и не может быть переложена на арендатора.
См. по ссылке
В постановлении содержится такой принципиально важный вывод: «Департамент, действующий от имени собственника (то есть, по сути, собственник) нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора».
При этом спустя всего пять месяцев появляется определение ВАС РФ от 30.09.2011 N ВАС-11916/11 по делу N А33-11469/2010.
В передаче дела по иску о взыскании задолженности по договору аренды в части участия в эксплуатационных расходах для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность ответчика самостоятельно участвовать в спорных расходах возникла на основании договора аренды нежилого помещения, заключенного сторонами.
См. по ссылке
Как указано в постановлении кассационной инстанции: «По усмотрению сторон, обязанность арендатора по несению расходов на содержание арендуемого имущества и общего имущества (пропорционально арендуемой площади), определена условиями спорного договора.
ООО «Зима» (арендатор) в полном объеме с апреля 1998 года по декабрь 2007 года производило оплату услуг (по расшифрованному расчету, пункты 5.4, 5.5, 6.2.6 спорного договора аренды) за эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги, а также эксплуатационные расходы балансодержателя по содержанию жилого дома в целом пропорционально арендуемой площади, поскольку общество являлось фактическим потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых в процессе технического обслуживания дома.
Какие-либо изменения сторонами в условия договора аренды № 3894 от 25.03.1998 об оплате не вносились, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правильно взыскали задолженность за фактически оказанные услуги с января 2008 года по 30.06.2010».
То есть задолженность за содержание была взыскана не с собственника, а с арендатора и мотивировано это было тем, что так предусматривает договор аренды. Возможно, в двух вышеописанных ситуациях имелись существенные отличия в договорной модели (так, в последнем случае предшественник УК согласовывал условия договора аренды – существенное отличие), но налицо противоположный подход изложенному в ПП ВАС РФ № 16646/10.
И вот вновь Президиум ВАС РФ высказывается на тему, кто должен нести бремя оплаты расходов на содержание. Возможно, это постановление появилось исключительно для того чтобы устранить наметившуюся коллизию и успокоить появившиеся реляции на тему неединообразия подхода.
Итак, постановление Президиума ВАС РФ № 15222/11 от 17.04.2011 по делу № А40-99124/10-37-796.
Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды.
См. по ссылке
Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
…именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
… собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.
Практика по коммунальным платежам (коммунальная услуга)
Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14252/11 по делу N А60-1702/2010-СР
В передаче дела по иску о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, частично отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что обязанность по оплате предоставляемых истцом коммунальных услуг возложена на арендатора в силу закона, указанные обязательства также соответствуют условиям договора аренды.
Цитата из определения: «Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суды установили, что потребителем коммунальных услуг является арендатор Мальцев Александр Викторович, поскольку обязанность по оплате предоставляемых истцом коммунальных услуг возложена на арендатора в силу положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, указанные обязательства также соответствуют условиям договора аренды».
Ссылка на дело
Тем не менее, п. 2 ст. 616 ГК РФ вовсе ничего не говорит об обязанностях арендатора по оплате коммунальных услуг, об этом нет буквально ни слова.
Цитата из ГК РФ (п 2. ст. 616): «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».
Представляется, что позиция в определении обоснована слишком лаконично и потому весьма и весьма спорно.
Гораздо более убедительной, хотя тоже не универсальной, кажется мне мотивировка, данная кассационной инстанцией через Правила № 307 и положения договора аренды: «С учетом требований п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, суды правильно определили Мальцева А.В., являющегося арендатором спорного жилого помещения, как потребителя коммунальных услуг.
Из материалов дела следует, что условиями договора аренды от 03.11.1995 № 6 предусмотрена обязанность Мальцева А.В. по внесению платы за коммунальные услуги».
Определение ВАС РФ от 17.01.2011 N ВАС-17978/10 по делу N А35-10186/2009
В передаче дела по иску о взыскании неосновательного обогащения для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, не заключая с истцом договор на обслуживание арендуемых помещений, в спорный период фактически пользовался предоставляемыми последним эксплуатационно-коммунальными услугами и сберег вследствие такого пользования денежные средства, неосновательно обогатившись за счет истца.
Ссылка на дело
Наверно это дело не является показательным. Тут ситуация когда истцом выступает не УК, а собственник-арендодатель и он напрямую с арендатора взыскивает свои расходы, связанные с коммунальными услугами и текущей деятельностью по содержанию арендуемых помещений.
И вот, наконец, дело № А72-6044/2011 (в настоящий момент 09.04.2013 данное дело передано в Президиум ВАС РФ, рассмотрение назначено на 21.05.2013) в результате рассмотрения которого возможно будет окончательно сформирован подход в вопросе возложения беремени оплаты коммунальных услуг при классической дилемме (собственник или арендатор).
Примечательно, что судебная коллегия в определении о передаче не выразила собственного отношения к проблеме и сформулировала основание передачи именно как необходимость выработки единообразной позиции в данном вопросе.
Ссылка на дело
Очень рекомендую всем неравнодушным поставить дело на контроль.
А между тем на официальном сайте ФАС УрО 25.03.2013 был размещен некий документ именуемый Итоговая справка по применению норм об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Данная справка одобрена президиумом ФАС УрО 22.03.2013 и уже предвосхищает позицию ВАС РФ по краеугольному вопросу.
Ссылка на справку
Так в пункте 4 справки указано следующее.
Кто является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании платы за фактически поставленную тепло-, электроэнергию, фактически оказанные услуги по водоснабжению в случае, когда по договору аренды нежилого помещения на арендатора возложена обязанность нести расходы по оплате коммунальных услуг и заключению соответствующих договоров, - собственник или арендатор? Имеется в виду ситуация, когда между арендатором и ресурсоснабжающей организацией договор энергоснабжения не заключен.
В силу прямого указания закона (ст. 210 Гражданского кодекса) бремя содержания имущества несет собственник.
Если же собственник помещения (арендодатель) желает освободить себя от такой обязанности, стороны в договоре аренды предусматривают, что коммунальные платежи оплачивает арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
В случае незаключения арендатором договоров с энергоснабжающей организацией обязанность по оплате фактически поставленных в переданное в аренду помещение коммунальных ресурсов лежит на собственнике. Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто является фактическим пользователем помещения.
Договор аренды является возмездным договором, за переданное в аренду имущество арендодатель получает плату или иное встречное предоставление (ст. 614 Гражданского кодекса). Деятельность по передаче имущества в аренду является предпринимательской, поэтому в силу ст. 2 Гражданского кодекса такая деятельность сопряжена с риском, который может состоять и в возложении обязанности по оплате фактически поставленных в переданное в аренду помещение коммунальных ресурсов.
Собственник в случае удовлетворения требований ресурсоснабжающей организации о взыскании задолженности по оплате фактически поставленных ресурсов не лишен возможности взыскать указанные суммы с арендатора в качестве неосновательного обогащения.
Примечание: Как видим, ФАС УрО однозначно разрешил вопрос о взыскании коммунальных услуг в пользу взыскания с собственника (можно сказать по аналогии с взысканием задолженности по содержанию). Тем не менее, посмотрим, что всё же решит ВАС РФ 21.05.2013.