В продолжение темы о распределении между собственником и арендатором бремени расходов связанных с помещением

15 августа 2013

Началом темы является статья от 11.04.2013

В настоящий момент произошёл новый виток в развитии темы – на кого возложено бремя несения обязательств (содержание, коммуналка) по жилому/нежилому помещению? А именно на собственника помещения или на пользователя помещения (в данном случае под пользователем понимается как арендатор, так и наниматель)?

В недавнем прошлом ВАС РФ уже дважды высказывался на эту тему.

Напомним:

В ситуации, когда речь шла о расходах на содержание общего имущества и в связке с нежилым помещением (то есть дилемма – собственник или арендатор (ЮЛ) должен заплатить Управляющей Компании (далее УК) за содержание общего имущества дома) ВАС указал, что такое бремя лежит на собственнике в силу закона (ст. 210 ГК РФ). Более подробно об этом деле можно прочесть в статье от 11.04.2013.

Дело № А40-99124/10-37-796, Постановление Президиума ВАС РФ № 15222/11 от 17.04.2011. Ссылка на дело. 

В ситуации, когда речь шла о расходах на оплату коммунальных услуг и в связке нежилым помещением (то есть дилемма – собственник или арендатор (ЮЛ) должен заплатить УК за коммунальные услуги, потреблённые спорным помещением) ВАС опять указал, что такое лежит бремя на собственнике в силу закона. Мотивировка ВАС в данном деле оказалось не такой категоричной, как в предыдущем случае. Позиция сформулирована несколько размыто, но главное обоснование дано также через ссылку на ст. 210 ГК РФ.

Дело № А72-6044/2011, Постановление Президиума ВАС РФ № 13112/12 от 21.05.2013. Ссылка на дело.

И вот новое развитие темы:

В ситуации, когда речь пошла о расходах на содержание и в связке уже с жилыми помещениями (то есть дилемма – собственник или наниматели (ФЛ) должен заплатить УК за содержание общего имущества дома) вот тут ВАС указал, что данное бремя лежит не на собственнике. При этом пояснил, что в силу закона, по общему правилу (опять же ст. 210 ГК РФ) установлено бремя собственника, но в данном случае специальным законом (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ) установлено иное.

Дело № А55-21717/2011, Постановление Президиума ВАС РФ № 15066/12 от 11.06.2013. Ссылка на дело.

Таким образом, на сегодняшний день позиция ВАС РФ по обозначенному краеугольному вопросу (довольно долгое время муссировавашемуся и не имевшему чёткого ответа) является достаточно законченной, логичной и последовательной.

Если в двух словах, то заключается она в следующем. 

 По общему правилу и плату содержание общего имущества и плату за коммунальные услуги в адрес УК (а равно и ТСЖ и иной организации управляющей домом) должен вносить именно собственник помещения.

II. При этом договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора, поскольку УК участником данной договорённости не является.

III. Явно сформулированным исключением из этих правил является ситуация, когда собственником жилого помещения является государство или муниципальное образование (речь только о государственном и муниципальном жилищных фондах) и само жилое помещение предоставляется физическому лицу по договору социального найма.

Как я понимаю, при конструировании данного исключения логика ВАС РФ заключалась в том, что когда в отношения по возмездному предоставлению помещения в пользование вступают субъекты, не являющиеся публично правовыми образованиями, их отношения регулируются только нормами ГК РФ, не предусматривающими случаев переложения бремени собственника на пользователя (арендатора).

А в том случае, когда в пользование предоставляется именно жилое помещение и именно государством или муниципалитетом по договору социального найма подобные отношения регулируются не только нормами ГК РФ, но и нормами ЖК РФ. При этом нормы ЖК РФ как раз содержат специальные правила о перемещении бремени с собственника на пользователя (в данном случае на нанимателя).

Цитата из Постановления Президиума ВАС РФ № 15066/12: «… жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда». 

 Примечание автора по пункту II: надо полагать, что этот вывод опять же сделан, как общая посылка и только в части обязанности по коммунальным платежам. То есть если в некоем конкретном случае УК участвовала в договорённости между собственником и арендатором и одобрила исполнение обязанности по оплате коммуналки за собственника арендатором, то оплату сможет требовать только с арендатора.

Автор – Горохов Юрий Николаевич.